Bilindiği üzere Mart ayı geldiği zaman kira geliri elde eden vatandaşlarımızda bir huzursuzluk başlar. Acaba beyanımı nasıl vereceğim veya kira gelirim beyan sınırının altında kalıyor mu ya da hangi giderleri indirebilirim türünden sorular beynimizi kurcalar durur. Burada bahsedeceğimiz konuların kafamızdaki soru işaretlerini kaldıracağını düşünüyorum.

Öncelikle 2018 yılı kazançlarına ilişkin beyanname 25 Mart 2019 tarihi mesai saati sonuna (internet üzerinden verilenler 23:59’a ) kadar verilecektir. Türkiye’yi terk edenler ise yurtdışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde vereceklerdir. Ölüm halinde ise mirasçılar ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde beyanname vermek mecburiyetindeler.

Beyanname , kayıtlı bulunulan vergi dairesine verilecektir. Beyanname elden verilebileceği gibi posta ile de gönderilebilecektir. Bunun yanında 26 sıra no’lu Vergi Usul Kanunu sirkülerine göre beyana tabi gelirleri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerin internet yoluyla da (elektronik beyanname) beyanda bulunmaları mümkündür .

Beyanname taahhütlü olarak posta ile gönderildiğinde , postaya veriliş tarihi beyannamenin verildiği tarih olarak kabul edilecektir .Beyanname normal(adi) posta ile gönderilirse , beyanname vergi dairesine ulaştığı tarih beyannamenin verildiği tarih olarak kabul edilecektir.

Mükelleflerce bir takvim yılında o yıla ait olarak nakdi veya ayni tahsil edilen kira bedelleri , o o yılda elde edilmiş gelir olarak kabul edilecektir. Diğer yandan gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri ise ilgili yılın kira bedeli olarak kabul edilecektir.( GVK. M. 72/3)

Yabancı parayla yapılan ödemeler , ödeme gününde borsa rayici ile , borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tespit edilecek kur üzerinden Türk parasına çevrilecektir.

 

                           Gayrimenkulün Cinsi                      Yıllık Kira Geliri Tutarı                    Beyan Durumu

                         Konut                                                   4.400 Tl ve daha az                Beyan verilmeyecek

                         Konut                                                   4.400 Tl üzeri                          Beyan verilecek

                         İşyeri(Brüt kira geliri)                      34.000 Tl ve daha az              Beyan verilmeyecek

                         İşyeri(Brüt kira geliri)                      34.000 Tl üzeri                        Beyan verilecek

                        Konut(istisna sonrası rakam)

                       + İşyeri(Brüt kira geliri)                     34.000 Tl üzeri                       Beyanname verilecek

 

Yukarıdaki tablo sadece kira geliri elde eden mükellefler için gereklidir . Aynı yıl içinde hem konut kirası hem de işyeri kirasının birlikte elde edilmesi durumunda , konut kira gelirinden 4.400 TL istisna düşüldükten sonra kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin toplamı 34.000 TL’ yi aşıyorsa hem konut hem de işyeri kira geliri beyan edilecek , aşmıyorsa yalnızca konut kira geliri beyan edilecektir . Örnek olarak vermek gerekirse ; Konut kira geliri toplamı 20.000 Tl , işyeri kira geliri toplamı 25.000 Tl olan bir kişinin konut ve işyeri kira gelirleri toplamı 34.000 Tl yi geçtiği için hem konut hem de işyeri kira gelirlerine ilişkin beyanname vermesi gerekmektedir . Yine bir örnek vermek gerekirse ; Konut kira geliri toplamı 10.000 Tl , işyeri kira geliri toplamı 20.000 Tl olan bir kişinin konut ve işyeri kira gelirleri toplamı 34.000 Tl yi geçmediğinden , sadece konut kira geliri toplamı 4.400’ü geçtiğinden dolayı konut kira gelirini beyan etmesi gerekmektedir .

Bu arada uygulamada çoğunlukla kiralar net bedeller üzerinden hesaplara yatırılmaktadır. Ancak işyeri kira gelirinin beyan edilmesinde brüt rakamlara ihtiyaç duyulmaktadır . İşyeri kira ödemelerinden yapılan stopaj oranı yüzde 20’dir . İşyeri kiralarında brüt rakamlar hesaplanırken aşağıdaki formülden yararlanabiliriz .

Brüt Kira = Net Kira / ( 1 –  Stopaj Oranı )

Örnek : Aylık 2.500 Tl net kira bedeli üzerinden kararlaştırılan bir işyerinin brüt kirası şu şekilde hesaplanacaktır.

Aylık Brüt Kira: 2.500 /( 1 –  0,20 )

Aylık Brüt Kira: 2.500 / 0,80

Aylık Brüt Kira: 3.125 Tl

Yıllık Brüt Kira: 37.500 Tl ( 3.125 * 12 )

 

Burada bilinmesi gereken en önemli hususlardan biri de istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde , bu istisnadan yararlanılamayacağıdır . İstisna konut olarak kiraya verilen taşınmazlar için geçerli olup , işyeri kira kazançlarından konut istisnasının indirilmesi mümkün değildir .

Kiraya verilen gayrimenkul kiracı tarafından hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde ( Home-offıce) elde edilen kira kazancına konut istisnası uygulanmayacaktır .

Binaların , konut olarak yıl içinde on iki aydan az süreyle kiraya verilmesi halinde de istisna tutarı aynı şekilde 4.400 Tl olarak uygulanacaktır .

Ticari , zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar (1. Sınıf , 2.sınıf defter tutanlarla basit usule tabi olanlar ) ile zirai kazanç sahipleri ve serbest meslek erbapları da konut istisnasından yararlanamayacaklardır . Ayrıca Ticari , zirai veya mesleki kazancı olmamakla beraber istisna haddi üzerinde hasılat elde edenlerden (4.400 Tl) beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret , menkul sermaye iradı , gayri menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 120.000 Tl’ yi aşanlar da konut istisnasından yararlanamayacaklardır.

Yıllık konut veya işyeri kira geliri hasılatından indirilecek olan giderler ise ,

• Gerçek gider usulü veya
• Götürü gider usulü olmak üzere iki şekilde tespit edilmektedir.

Mükellef bu  usullerden istediğini seçebilir . Ancak götürü usulünü seçenler iki tam yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. (GVK. M. 74)

Gerçek Gider Usulünde , fiilen yapılmış olan ve belgelerle ispatlanmış olan giderler gerçek tutarlarıyla yıllık kira gelirinden indirilecektir. Bu usulde konut kira gelirinden istisna edilen 4.400 TL’ye isabet edenler hariç olmak üzere yıllık kira tutarından aşağıda yazılı olanlar indirilir.

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma , ısıtma , su ve asansör giderleri ,
2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan gayrimenkulün önemi ile uygun derecede idare giderleri ,
3. Kiraya verilen mal ve haklara özgü sigorta giderleri,
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün edinme yılından başlayarak beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İşyeri olarak kiraya verilenler bu % 5 lik indirimden faydalanamaz)
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi,resim, harç ve şerefiyelerden kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartı ile belediyelere ödenen harcamalara ilişkin iştirak payları ,
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcama giderleri.
7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri ,
8. Kiraya verilen mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler.
9. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve onarım giderleri ,
10. Sahibi bulundukları konutu kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli,
11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili mukavelenameye , kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar , ziyan ve tazminatlar.

 

Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde , yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir. Para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez.

Gerçek gider yöntemini seçenler , yaptıkları harcamaların konut kira gelirinden istisna edilen 4.400 TL’ ye isabet eden kısmını gider olarak indiremezler . Dolaysıyla istisnaya isabet eden kısmın hesaplanması gerekmektedir .

 

Gelir Vergisi Kanunun 74.maddesinde , isteyen mükelleflerin bir önceki bölümde açıklanan gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarının % 15’ ini götürü olarak indirebilecekleri kabul edilmiştir .Bu usulü seçen mükelleflerin götürü gidere ilişkin orana ( % 15) isabet eden tutar dışında , maddede bahsi geçen gerçek giderlerden herhangi birisini ayrıca indirmeleri söz konusu olamayacaktır . Götürü gider usulünü seçenlerde iki yıl geçmedikçe gerçek usule dönemeyecektir. ( GVK.m . 74)

 

Birde kira gelirlerine uygulanacak indirimler bulunmaktadır. Konut veya işyeri kira geliri elde eden mükellefler yıllık gelir vergisi beyannamesi üzerinde istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan kira tutarı üzerinden  ayrıca aşağıda sayılan giderleri de indirim konusu yapabilecektir.

 

1.Beyan edilen gelirin %  15’ini ve asgari ücretin yıllık tutarını (24.354,00 Tl) aşmamak şartıyla mükellefin şahsına , eşine ve küçük çocuklarına ait hayat sigortalarına ödenen primlerin % 50 si ile ölüm , kaza , hastalık, sağlık , engellilik , analık , doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri (bireysel emeklilik katkı payları hariç) kazançtan indirim konusu yapılabilir.

2. Beyan edilen gelirin % 10’unu aşmaması , Türkiye’de yapılması ve Gelir veya Kurumlar Vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartı ile , mükellefin kendisi , eşi ve küçük çocuklarına ilişkin yapılan eğitim ve sağlık harcamaları .

3.Genel ve özel bütçeli kamu idareleri , il özel idareleri , belediyeler , köyler ile kamu yararına çalışan dernekler ve Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilecek gelirin % 5’ini (Kalkınmada öncelikli yöreler için % 10’unu) aşmamak şartı ile , makbuz karşılığı yapılan bağış ve yardımlar .

4.Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine , il özel idarelerine , belediyelere ve köylere bağışlanan okul,sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yöreler için 20 yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası , yetiştirme yurdu , huzurevi , bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine bağlı olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetimince yaygın din eğitimi verilen tesislerin tamamı ile Gençlik ve Spor Bakanlığına ait gençlik merkezleri ile gençlik ve izcilik kamplarının inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetini devam ettirebilmeleri için yapılan nakdi ve ayni bağış ve yardımların tamamı.

5.Fakirlere ve özel bütçeli kamu idareleri , il özel idareleri , belediyeler , köyler , kamu yararına çalışan dernekler , Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflar ile bilimsel araştırma faaliyetinde bulunan kurum ve kuruluşlar tarafında yapılan ya da Kültür ve Turizm Bakanlığınca desteklenen veya desteklenmesi uygun görülen ;

1. a) Kültür ve sanat faaliyetlerine ilişkin ticari olmayan ulusal veya ululararası organizasyonların gerçekleştirilmesine ,
2. b) Ülkemizin uygarlık birikiminin kültürü,sanatı , tarihi,edebiyatı , mimarisi ve somut olmayan kültürel mirası ile ilgili veya ülke tanıtımına yönelik görsel , işitsel veya basılı materyallerin hazırlanması , bunlarla ilgili derleme ve araştırmaların yapılması , yurt ve yurt dışında dağıtım ve tanıtımının yapılması.
3. c) Yazma ve nadir eserlerin korunması ve elektronik ortama aktarılması ile bu eserlerin Kültür ve Turizm Bakanlığı koleksiyonuna kazandırılmasına,

d)Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki taşınmaz kültür varlıklarının bakımı , onarımı , restorasyonu , relöve  , resititüsyon projeleri yapılması ve nakil işlemlerine ,

e ) Kurtarma kazıları , bilimsel kazı çalışmaları ve yüzey araştırmalarına ,

f)yurt dışındaki taşınmaz kültür varlıklarının yerinde korunması veya ülkemize getirilmesine ilişkin çalışmalarına,

g)Kültür envanterinin oluşturulmasına ilişkin çalışmalarına,

h)Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan güzel sanatlar , çağdaş ve geleneksel el sanatlarının bakanlık koleksiyonuna kazandırılması ve güvenliğinin sağlanmasına,

ı)somut olmayan kültürel miras , güzel sanatlar , sinema , çağdaş ve geleneksel el sanatları alanındaki üretim ve etkinlikler ile bu alanlardaki araştırma , eğitim veya uygulama merkezleri , atölye , stüdyo ve film platosu kurulması bakım ve onarımı , her türlü araç ve teçhizatın tedariki ile film yapımına ,

1. i) Kütüphane , müze , sanat galerisi ve kültür merkezleri ile sinema , tiyatro , opera , bale ve konser gibi kültürel ve sanatsal etkinliklerin sergilendiği tesislerin yapımı , onarımı ve modernizasyonuna ilişkin harcamalar ile bu amaçla yapılan her türlü bağış ve yardımın % 100 ‘ ü.

 

8. Cumhurbaşkanınca başlatılan yardım kampanyalarının makbuz karşılığı yapılan ayni veya nakdi bağışların tamamı.
9. İktisadi işletmeleri hariç, Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımların tamamı.

10.Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar ; YÖK’na göre üniversitelere ve Yüksek Teknoloji Enstitüsüne makbuz karşılığı yapılan nakdi ve ayni bağış ve yardımlar ile vakıf üniversitelerine yapılan bağış ve yardımlar , Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa göre yapılan bağış ve yardımlar , TÜBİTAK’ ın kuruluşu hakkındaki kanuna göre yapılan nakdi bağışlar , SHÇK’na göre yapılan ayni ne nakdi bağışlar , Atatürk Kültür Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Hakkındaki Kanuna göre yapılan ayni, nakdi bağışlar , Türk Silahlı Kuvvetleri Güçlendirme Vakfı Kanununa göre yapılan ayni nakdi bağışlar , Milli Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrolü Seferberlik Kanununa göre yapılan ayni nakdi bağışlar , İlköğretim ve Eğitim Kanunun 76 ncı maddesine göre ilköğretim kurumlarına yapılan nakdi bağışların tamamı indirilebilecektir.

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.

Son olarak 2018 yılı kazançlarına ilişkin olarak verilecek yıllık Gelir Vergisi beyanı üzerinden hesaplanan gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenmektedir

ÜMİT YAZAR